„Það er mikil þensla í byggingariðnaðinum, hún byrjaði í verulegum mæli á síðasta ári og miðað við áætlanir mun hún aukast næstu tvö til þrjú árin. Bæði í byggingariðnaði og mannvirkjagerð,“ segir Halldór Grönvold, aðstoðarframkvæmdastjóri ASÍ.
Byggingariðnaðurinn hefur verið að taka við sér á ný undanfarin misseri, og hefur bygging íbúðarhúsnæðis færst í aukana eftir gríðarlega lægð í kjölfar efnahagshrunsins 2008. Samþykkt byggingarmagn (samþykkt áform um byggingu) árið 2015 í Reykjavík var 73 prósentum meira en árið áður og var nærri sambærilegt því sem það var yfir árin 2000 til 2008. Byggingarmagn í hótelum og veitingahúsum í Reykjavík hefur tugfaldast úr 320 fermetrum og 846 rúmmetrum árið 2012 í 13.600 fermetra og 44 þúsund rúmmetra árið 2015.
Eftirspurn eftir erlendu vinnuafli í byggingariðnaðinum fer vaxandi, en er þó ekki búið að ná fyrri hæðum sem náðust fyrir hrun. Framkvæmdastjóri eins stærsta byggingarfyrirtækis landsins segir byggingaráherslur á íbúðamarkaði hafa breyst, meiri áhersla sé á minni íbúðir og úthverfin hafi gefið dálítið eftir. Hann sér fram á áframhaldandi vöxt í byggingariðnaðinum og aukna eftirspurn næstu tvö árin.
Ekki meira samþykkt í áratug
Árið 2015 nam samþykkt byggingarmagn í Reykjavík 235 þúsund fermetrum og 912 þúsund rúmmetrum. Samþykkt byggingarmagn hefur ekki verið meira síðan árið 2004 og var þrettán sinnum meira en árið 2010. Samþykkt byggingarmagn vegna íbúðarhúsnæðis hefur verið að færast verulega í aukana og nam 151 þúsund fermetrum árið 2015, 74 prósentum meira en árið 2014. Byggingarmagnið var rúmlega þrefalt meira árið 2015 en árið 2012.
Árni Jóhannsson, forstöðumaður bygginga- og mannvirkjasviðs hjá Samtökum iðnaðarins, segir samþykkt byggingarmagn ekki endilega gefa rétta mynd af því sem er raunverulega í gangi.
„Það hefur ekki verið nein sérstök gróska og uppbygging ef talað er um íbúðamarkaðinn. Það er búið að vera mikil gróska í hótelbyggingum, en það er annar markaður. Það er inni núna þörf fyrir íbúðarhúsnæði og íbúðamarkaðurinn getur ekki gert neitt annað en að taka við sér,“ segir Árni.
926 íbúðir í byggingu
Fullgerðar íbúðir í Reykjavík voru engu að síður ferfalt fleiri árið 2015 en 2010, eða 388 talsins. Fjöldi fullgerðra íbúða í Reykjavík er þó langt frá hæstu hæðum fyrir hrun, en árið 2003 voru 872 íbúðir fullkláraðar. Vísbendingar eru þó um vöxt á næstu árum, þar sem hafin var smíði á 926 íbúðum árið 2015. Ekki hefur verið hafin smíði á jafn mörgum íbúðum á einu ári í áratug.
Þovaldur Gissurarson, framkvæmdastjóri og eigandi Þ.G. Verks.
Þorvaldur Gissurarson, framkvæmdastjóri og eigandi Þ.G. Verks, eins af stærstu byggingarfyrirtækjum landsins, segist finna fyrir aukinni eftirspurn eftir íbúðarbyggingum. „Við höfum verið í íbúðarbyggingum og útboðsverkefnum, en við höfum verið að leggja höfuðáherslu á íbúðir síðastliðin ár af því að við teljum að það sé eftirspurn og vöntun á þeim,“ segir Þorvaldur.
„Ég tel að eftirspurnin sé til staðar eins og fyrir hrun, en úrræði varðandi húsnæðislán og lánamöguleikar fyrir hina hefðbundna fjölskylu eru ekki eins og þyrfti að vera,“ segir Þorvaldur.
Eftirspurn eftir minni íbúðum
Hann segir áherslurnar hafa breyst á íbúðamarkaði. „Það er lögð miklu meiri áhersla á minni íbúðir í dag en fyrir hrun. Byggingaraðilar hafa reynt að leggja höfuðáherslu á þetta atriði og svo er mikið byggt í miðbænum og á miðbæjarsvæðinu þar sem verðið er hærra. Úthverfin hafa kannski gefið dálítið eftir þessum íbúðum,“ segir Þorvaldur.
Þorvaldur segir að byggingarmarkaðurinn hafi verið mjög laskaður eftir hrun og hafi tekið mjög hægt við sér. „Það var ekki fyrr en árin 2012 og 2013 sem eitthvað fór að rofa til í byggingariðnaði og þá voru að koma inn ný verkefni. Þá voru mörg fyrirtæki í byggingariðnaðinum búin að gefast upp og hætta eða minnka starfsemina verulega,“ segir Þorvaldur.
Hagsmunaaðilar telja breytingar á byggingarreglugerð mikilvægt skref til að lækka byggingarkostnað.
Ný reglugerð mikilvægt skref
Gildandi byggingarreglugerð frá árinu 2012 hefur verið gagnrýnd fyrir að hafa hækkað byggingarkostnað. Samtök iðnaðarins mátu það svo að hún hefði aukið kostnað við smærri íbúðir um tíu til tuttugu prósent.
Í síðustu viku var undirrituð reglugerð um breytingu á byggingarreglugerð sem hefur það markmið að lækka byggingarkostnað. Helstu hagsmunaaðilar í byggingariðnaðinum hafa fagnað breytingunum, má þar nefna Viðskiptaráð Íslands, og Samtök iðnaðarins. Formaður Öryrkjabandalagsins sagðist jafnframt ekki ósátt við niðurstöðuna.
Í reglugerðinni eru tilslakanir í rýmiskröfum þó einungis látnar ná til íbúða sem eru allt að 55 fermetrum að stærð, en SI hefðu viljað láta þær ná til allt að níutíu fermetra íbúða.
Þarf að lækka lóðarverð
„Þetta er skref fram á við og mikilvægt skref. Þessi síðasta breyting lækkar byggingarkostnaðinn eitthvað örlítið og það hefur vissulega allt áhrif. Stærsti þröskuldurinn er samt lóðaframboð og verð á lóðum. Það er það sem hamlar því að menn séu komnir meira af stað og stórtækari í framleiðslu á íbúðarhúsnæði,“ segir Árni Jóhannsson.
Hann telur að athugasemd SI um að tilslakanir í rýmiskröfum nái til stærri íbúða verði ekki tekin fyrir á næstu mánuðum. „Þessari reglugerð er ekki breytt það oft,“ segir Árni.
Þorvaldur tekur undir það að það hefði þurft að ganga skrefinu lengra. „Það var mjög slæm breyting sem fylgdi byggingarreglugerðinni frá 2012. Svo komu þrjár nýjar útgáfur í millitíðinni, það var verið að plástra þetta upp á nýtt og draga úr þessum breytingum smátt og smátt. Það hefði kannski verið viturlegra að gera það strax. Nú er búið að gera fjórðu breytinguna og þetta er allt til bóta. Það er alveg klárt að þessar breytingar muni lækka byggingarkostnað aftur. Ég myndi segja að byggingarverð hefði ekki hækkað um tíu prósent en kannski allt að því, eftir að reglugerðin tók gildi 1.?janúar 2013, það er mismunandi eftir íbúðargerð,“ segir Þorvaldur.
Þorvaldur sér fram á að eftirspurn í byggingariðnaðinum muni halda áfram að aukast næstu tvö árin, svo framarlega sem ekkert gerist í efnahagslífi landsins til að breyta því. „Ég sé það fyrir mér, að minnsta kosti næstu tvö árin. Allur þessi ferðamannastraumur ýtir undir framkvæmdir sem eru því fylgjandi, hótelbyggingar og töluvert mikið af íbúðarbyggingum á miðbæjarsvæðinu fara undir ferðamenn og síðan eru auðvitað ýmiss konar stórframkvæmdir á teikniborðinu líka,“ segir Þorvaldur.
Auknar framkvæmdir væntanlegar
Þrátt fyrir mikla aukningu í byggingu íbúðarhúsnæðis á síðustu misserum telur Þorvaldur að uppbyggingu íbúðarhúsnæðis sé ekki lokið. „Það er hvergi nærri búið að byggja upp í þá eftirspurn sem safnaðist saman á árunum eftir hrun. Sömuleiðis hafa fyrirtæki í landinu braggast og atvinnuhúsnæði fer því að vanta,“ segir Þorvaldur.
Árni tekur undir með Þorvaldi að búast megi við aukinni eftirspurn eftir byggingu íbúðarhúsnæðis á næstu árum. „Framleiðsla íbúðarhúsnæðis hefur ekki tekið við sér. Það er mikil uppsöfnuð þörf fyrir nýtt húsnæði,“ segir Árni.
Eftirspurn eftir erlendu vinnuafli ekki eins mikil og fyrir hrun
Samhliða aukningu í samþykktu byggingarmagni hefur atvinnulausum í mannvirkjagerð farið fækkandi. Á tímabilinu 2005 til 2016 voru flestir í mannvirkjagerð atvinnulausir árið 2009, eða 2.761. Frá þeim tíma hefur atvinnulausum farið fækkandi, sér í lagi frá 2011 til 2013 þegar þeim fækkaði um tvo þriðju. Á fyrstu þremur mánuðum ársins hafa að meðaltali 290 manns í mannvirkjagerð verið án vinnu.
„Það er alveg ljóst að það eru ekki Íslendingar til að sinna þessari viðbót og hafa ekki verið nema að litlu leyti. Að vísu er spurning hvort og að hvaða leyti við fáum Íslendinga til baka sem fóru erlendis eftir hrunið. En meira að segja ef þeir skila sér í auknum mæli þá verður mikill fjöldi útlendinga sem mun koma hingað til að aðstoða okkur í þessari uppbyggingu,“ segir Halldór Grönvold.
Sérfræðingar eru nú sammála um að eftirspurn eftir erlendu vinnuafli í byggingargeiranum fari vaxandi á ný, hins vegar sé eftirspurnin ekki farin að nálgast það sem hún nam fyrir hrun. Harpa Ólafsdóttir, sviðsstjóri kjaramála hjá Eflingu, segist ekki vera að sjá sömu tölur og voru árið 2008.„Í byggingargeiranum vorum við með 3.300 félagsmenn fyrir hrun, en þeir eru einungis ríflega þúsund í dag. Félagsmenn voru fæstir árið 2012 þegar þeir voru 600 í byggingargeiranum. Við finnum fjölgun á bæði innlendu og erlendu starfsfólki. Hlutfall erlendra félagsmanna í byggingargeiranum var sextíu prósent árið 2008 en datt niður í fjörutíu prósent eftir hrun, nú er þetta komið upp í tæplega fimmtíu prósent,“ segir Harpa.
Þorvaldur Gissurarson, framkvæmdastjóri Þ.G. Verks, segist einnig finna mikið fyrir aukinni eftirspurn eftir erlendu vinnuafli. „Innlenda vinnuaflið í byggingariðnaðinum er fyrir nokkru uppurið, þá er ekkert annað úrræði en að fá erlent vinnuafl. Í dag er hlutfall erlendra starfsmanna alls ekki hátt og ekki orðið eins og fyrir hrun, en það er að aukast og mun aukast,“ segir Þorvaldur.
Halldór segir erfitt að fullyrða hvort réttindi erlendra verkamanna sem komi hingað til að vinna séu virt. „Ég fullyrði að þessir byggingamenn sem verið er að brjóta á með einhvers konar meðvituðu eða yfirlögðu ráði nemi einhverjum hundruðum, umfram það vil ég ekki segja mikið. Við verðum minnst vör við þetta hjá íslenskum fyrirtækjum en þá er líka auðveldara að takast á við það. Þegar kemur að erlendum fyrirtækjum þá vandast málið. Það eru allmörg dæmi um að þessi erlendu fyrirtæki eru að reyna að komast upp með að greiða þessum starfsmönnum sínum laun og önnur starfskjör sem eru miklu líkari því sem er í þeirra heimalöndum en hér, það er fullkomlega ólöglegt. Það eru líka að koma upp mál þar sem við höfum gagnrýnt innlend fyrirtæki fyrir að viðurkenna ekki starfsreynslu og starfsréttindi erlendra verkamanna. Það hefur veruleg áhrif á laun þeirra,“ segir Halldór.
Halldór segir að síðustu mánuði hafi ASÍ og aðildarfélög þess verið að skanna markaðinn og reynt að átta sig á umfangi erlendra verkamanna sem verið er að brjóta á. „Það sem ég get sagt er að þetta er bara of mikið. Við erum að reyna að átta okkur á því með hvaða hætti við getum upprætt þessa brotastarfsemi því að við viljum ekki að þetta festi rætur hér,“ segir Halldór Grönvold.