Þorvaldur Gissurarson hóf starfsemi í byggingariðnaði fyrir 26 árum, þá 22 ára. Síðan hefur hann byggt fjölmörg mannvirki og byggingar, stórar og smáar. Hann hefur nú hafist handa við eitt vandasamasta og metnaðarfyllsta verkefnið á ferlinum: uppbyggingu á Hafnartorgsreit.
„Ég byrjaði 1990. Þá vorum við tveir sem stofnuðum félag með tvær hendur tómar. Ég var þá í meistaranámi í húsasmíði, 22 ára, og var bara með hamarinn í hendinni. Við byrjuðum á að taka að okkur lítil verkefni og keyptum svo lóð til að framleiða íbúðir og selja,“ segir Þorvaldur. Fjórum árum seinna skildi leiðir og Þorvaldur hélt í frekara nám í viðskiptum. Hann var þó áfram í rekstri meðfram náminu.„Starfsemin óx svo og dafnaði og námið sat á hakanum. Árið 1998 stofnaði ég ÞG-verk sem tók við þeim verkefnum og rekstri sem fram að því hafði verið á minni eigin kennitölu. Þetta var þá orðinn töluvert umfangsmikill rekstur án þess að hann væri í sérstöku félagi.“ Starfsemin var þá þegar hvort tveggja í íbúðabyggingum fyrir eigin reikning og svo útboðsverkum fyrir opinbera aðila.
Eigin verk og útboðsverk góð blanda
„Árið 1998 gerði ég stóran samning við Orkuveituna, eða Hituveitu Reykjavíkur, eins og fyrirtækið hét þá, á Nesjavöllum. Það var stærsta útboðsverkið mitt fram að þeim tíma. Í framhaldinu óx fyrirtækið mjög hratt, bæði verktakan og verk fyrir eigin reikning.“Þorvaldur segir vöxtinn hafa verið mjög jafnan og þéttan frá 1998 og til 2008. Hann segir verktökuna hafa yfirleitt verið um það bil helming á móti eigin verkum.
„Það er blanda sem hentaði okkur mjög vel. Útboðsverkin með öruggt og fyrirsjáanlegt fjárstreymi og svo hinn helmingurinn þar sem tekjurnar komu óreglulegar. Þannig var hægt að hagræða lánsfjármögnun og áhættu og þetta spilar vel saman í þessum hlutföllum. Það var því hægt að fá meira umfang í reksturinn þannig, heldur en að einbeita sér að annarri hvorri greininni eingöngu.“ Þorvaldur segist ekki taka að sér tilboðsverk fyrir hvern sem er. „Ég tók þá stefnu snemma að sinna eingöngu verkefnum fyrir opinbera aðila og stærri fyrirtæki. Við vinnum almennt ekki fyrir aðra. Við gerum ekki verksamning nema við teljum hann áhættulausan með tilliti til greiðslufalls. Við höfum nánast ekki tapað fé vegna greiðslufalls eða greiðsluörðugleika viðskiptavina.“
ÞG-verk dafnaði vel og reksturinn varð umfangsmeiri með hverju árinu frá 1998 og allt til hrunsins árið 2008.
Hrunið kom illa niður á byggingariðnaði
„Hrunið var mikill skellur en þó þannig að við náðum að standa þetta af okkur. Ég hef alltaf gætt þess að vera með háa eiginfjárstöðu með tilliti til skuldahlutfalls og í sjálfu sér með tiltölulega litla áhættu í því samhengi. Það hjálpaði okkur þegar þessi ósköp dundu yfir. Þá átti félagið nokkuð góða sjóði og mikið af óskuldsettum eignum. Allar rekstrareignir voru óskuldsettar og við gátum nýtt þær til uppgjörs.“Hann segir að við hafi tekið erfiðir tímar. „Öll íbúðareftirspurn hvarf algerlega. Enda lögðum við öll íbúðaverkefni á hilluna. Það hjálpaði okkur að í ársbyrjun 2008 ákváðum við að byrja ekki ný íbúðaverkefni. Ég sá að það voru einhver óheillamerki á lofti og þegar svo hrunið varð vorum við að ljúka öllum íbúðaverkefnum og búnir að selja megnið af þeim.“ Hann segir fyrirtækið ekki hafa átt neitt af hálfbyggðum íbúðum á þessum tíma. „Sú staða kom sér vel fyrir okkur. Við vorum með stórt atvinnuhúsnæði við Urðarhvarf í byggingu og það var þyngst af þessum verkefnum okkar. Við vorum líka með verksamninga við opinbera aðila þar sem verkin stöðvuðust því verkkauparnir sömdu við okkur þannig að verkin voru sett í frost. Á mjög skömmum tíma nánast stöðvaðist rekstur fyrirtækisins.“ Hann segir það hafa komið hart niður á starfsmannahópnum.
„Starfsmannafjöldinn fór úr 200 niður í 30 á örfáum mánuðum. Það þurfti að segja gríðarlegum fjölda starfsmanna upp. Við héldum eingöngu eftir lykilstarfsmönnum, en þurftum að segja upp mjög mörgum sem við sáum mikið eftir. Þetta voru hreinar og klárar hamfarir. Byggingageirinn fór mjög illa út úr þessu öllu. Þetta gerðist svo hratt að helst má líkja við nauðhemlun. Geirinn stöðvaðist eiginlega á einni nóttu. Við tóku svo nokkur mjög mögur ár.“
Þorvaldur segir að fyrirtækið hafi verið með lágmarksstarfsemi næstu fjögur árin. „Árið 2013 hefjumst við handa í stóru íbúðaverkefni í Stakkholti. Það var eitt það fyrsta sem fór af stað frá grunni, hönnun og framkvæmdir.“
Hann segir að starfsemi sem fyrirtækið hafði sett á laggirnar í Færeyjum og Noregi hafi mildað höggið. Þangað hafi verið sent fólk og tæki og verkefnin hafi aflað tekna fyrir fyrirtækið. Þorvaldur segir að afleiðingar hrunsins hafi verið alvarlegar fyrir ÞG-verk.
Hjólin tóku að snúast á ný
Þorvaldur segir Stakkholtsverkefnið hafa lukkast vel og markaðurinn tekið vel við því. „Þarna byggðum við mikið af litlum íbúðum sem markaðurinn tók vel við á þessum tíma. Það var skortur á þeim.“
Hann segir að gengið hafi mjög vel frá því að framkvæmdir fóru af stað aftur. „Það hefur verið stöðugur vöxtur og árin 2013, 2014 og 2015 reyndust góð ár. Árið í ár er líka mjög gott og við erum komin á þann stað sem við viljum vera núna. Við erum með 4-5 stór verkefni í gangi samtímis og það hentar okkur vel miðað við hvernig fyrirtækið er uppsett og rekstrarform þess er tryggt svona næstu tvö til þrjú árin. Það er óvenjugott í þessari starfsemi að sjá svo langt fram í tímann. Velta okkar verður á þessu tímabili framundan um það bil 10 milljarðar á ári. Það er aðeins umfram það sem var fyrir hrun.“
Þorvaldur segir fyrirtækið vera með á annað hundrað starfsmenn á launaskrá. „Við notum svo þjónustu undirverktaka umtalsvert. Jafnvel meira en önnur fyrirtæki í starfseminni. Þegar allt er talið eru um það bil 4-500 manns við störf á vegum fyrirtækisins. Við erum með verkefnisstjórnendur, trésmiði og byggingaverkamenn á launaskrá. Aðrir verkþættir eins og múrverk, rafmagn, pípulagnir og málning eru að mestu aðkeypt vinna hjá okkur sem við úthýsum.“
Hann segir þá ekki hafa notað starfsmannaleigur eins og margir gera í greininni því það henti þeim ekki.
„Okkur hefur tekist að manna okkar verkefni án þess að nýta þjónustu starfsmannaleiga. Það hefur gengið vel að fá starfsfólk og við teljum okkur vera með afskaplega hæft og gott starfsfólk.Töluvert af því fólki sem við neyddumst til að segja upp er komið til baka til okkar sem er mjög ánægjulegt og svo hefur fjöldi góðs fólks bæst í hópinn.“
Skortir á nýliðun í iðngreinum
Þorvaldur segir litla nýliðun vera í iðngreinum. „Maður verður var við að það er lítil nýliðun í sumum iðngreinum, svo sem hjá múrarastéttinni, og við sjáum það hjá undirverktökum að hlutfall erlends vinnuafls í mörgum tilvikum er orðið hátt. Það er eitt merki þess að nýliðunin er ekki næg hér á landi. Það hefur verið mikil áhersla á langskólanám í skólakerfinu og Samtök iðnaðarins og atvinnulífsins hafa bent á að leggja þurfi meiri áherslu á iðnmenntunina því hún hefur fallið í skuggann, ekki síst á góðærisárum fyrir hrunið. Gildi iðnmenntunar hefur sýnt sig og sannað vel á síðustu árum og reyndar á öllum tímum.“
Óþolandi hringl með byggingarreglugerð
Þorvaldur segir verð íbúða ekki eingöngu ráðast af byggingarkostnaði. „Það urðu töluverðar breytingar 2012 þegar ný byggingarreglugerð tók gildi, sem bæði varð til þess að auka flækjustig og stórauka byggingarkostnað. Síðan hefur verið unnið að því að vinda ofan af henni með fjórum nýjum útgáfum.“Hann segir íbúðaverð aðallega ráðast af fjórum þáttum. „Fyrst og fremst lóðaverði, opinberum gjöldum, nettó byggingarkostnaði og svo fjármögnunarkostnaði. Lóðaverð og opinber gjöld svo sem gatnagerðargjöld og byggingarleyfisgjöld sem fylgja nýbyggingu eiga stóran þátt í íbúðaverði hverju sinni. Þegar verið er að tala um lækkun íbúðaverðs er athyglin aðallega á byggingarkostnaði en það gleymist í þeirri umræðu hver þáttur lóðaverðs og opinberra gjalda og vaxtagjalda er. Þessir liðir nema að jafnaði 25-35% af kostnaði við byggingu íbúðarhúsnæðis.
Ef bara á að lækka íbúðaverð út frá byggingarkostnaði einum þarf mikið að koma til ef hinir þættirnir breytast ekki samhliða.“ Þorvaldur segir að í umræðunni þurfi menn að setja þessa þætti í samhengi.
Þétting byggðar var spariorð
„Það er jákvætt að í Reykjavík er þéttingaráætlun og það er ansi drjúgt af verkefnum sem falla undir þéttingu byggðar. Mér finnst það mjög jákvætt og það er samfélagsleg hagkvæmni í því. Það hefur verið talað um þéttingu byggðar í 10 til 15 ár. En það er ekki fyrr en á allra síðustu árum sem eitthvað hefur verið gert í því. Fram að þeim tíma var þetta einhvers konar spariorð eða tískufrasi með lítið innihald,“ segir hann. Nú sé það breytt.Í Reykjavík sé nýbyggingarsvæðið fyrst og fremst á Úlfarsfellssvæðinu. „En það er margt í farvatninu í þessum efnum. Umbreyting Höfðahverfis í íbúðasvæði, Vogabyggðin og fleira. Þetta eru stór verkefni en tekur kannski óþarflega langan tíma að koma þessu á koppinn. Kerfið er þungt, skipulagsapparatið hjá sveitarfélögum er til að mynda afar tímafrekt og mjög þunglamalegt. Þetta stendur svona byggingaverkefnum oft fyrir þrifum. Það er því skrýtið að hlusta á umræðuna um að ekki sé nóg af byggingarlóðum og íbúðum í framleiðslu þegar fullt af verkefnum er í vinnslu en þau vilja festast í kerfinu löngum stundum. Þá er ég ekki að vísa til Reykjavíkurborgar sérstaklega fremur en annarra sveitarfélaga.“
Hann segir að ekki sé tilefni til að tala um lóðaskort. „Ég get ekki sagt að hægt sé að tala um lóðaskort. Það hefur verið alveg nóg af byggingarlóðum. Hins vegar þegar verið er að tala um skort á framleiðslu íbúða er verið að tala um íbúðir í lægsta verðflokknum, litlar íbúðir. Það sem skortir á þar er að deiliskipulag geri ráð fyrir litlum og hagkvæmum íbúðum.“ Hann segir ekki nóg framboð af þeim.
„Deiliskipulag lóða fyrir fjölbýlishús gerir oftast ráð fyrir fremur stórum íbúðum og verðlagning lóðanna, hvort sem um sveitarfélög er að ræða eða einkaaðila, tekur mið af byggingarfermetrum þannig að möguleikinn á að byggja litlar íbúðir hverfur vegna þessa. Það verður óskynsamlegt af viðskiptaástæðum að framleiða litlar hagkvæmar íbúðir því lóðakostnaður á íbúðareiningu verður of hár og kaupendur ekki tilbúnir til að taka það inn í íbúðaverðið. Sveitarfélög hafa oft verið treg til að breyta skipulagi þannig að íbúðum sé fjölgað og þær hafðar minni og þá er ekki hægt að mæta óskum markaðarins.“
Hann segir þetta reyndar ekki einhlítt. „Við erum að byggja íbúðir í Bryggjuhverfinu við Grafarvog. Það er um 300 íbúða verkefni. Fyrsti áfangi er langt kominn sem er 185 íbúðir. Þar hefur okkur gengið ágætlega að koma fyrir litlum íbúðum sem passa vel inn í þessar óskir markaðarins. Þetta eru íbúðir á bilinu 55-90 fermetrar. Við erum að framleiða þar mjög góðar íbúðir, vel hönnuð og vönduð hús á góðu verði. Samstarf hefur gengið vel við skipulagsyfirvöld um að gera breytingar og fjölga íbúðum án þess þó að auka við heildarbyggingarmagn.“ Hann segir það sýna að ef aðilar vinna saman að þessu markmiði sé hægt að framleiða íbúðir sem eru á ásættanlegu verði og í samræmi við það sem markaðurinn kallar eftir. Hann segir byggingarreglugerð þurfi að gefa kost á þessu, sveitarfélagið að vera tilbúið að vinna með aðilum og lóðarverðið þarf að taka mið af þessu sem og opinber gjaldtaka.
„Það er óþolandi fyrir byggingariðnaðinn og markaðinn, það er hina eiginlegu íbúðarkaupendur, að þurfa búa við það að svona stórfenglegar breytingar séu gerðar á reglugerðinni eins og var 2012, án þess að gera það í samráði við alla aðila. Þetta var keyrt í gegn og menn verða að aðlaga sig í einu vetfangi. Búa svo við það næstu þrjú árin að verið sé að vinda ofan af þessu í smáum skömmtum. Þetta er hvorki sæmandi né ásættanlegt.“
Metnaðarfullt verkefni við Hafnartorg
Þorvaldur segir ÞG-verk hafa nýlega komið að verkefninu við Hafnartorg í miðbæ Reykjavíkur. „Það er eitt af okkar mest spennandi verkefnum og það sem við leggjum höfuðáherslu á um þessar mundir. Það er í hjarta miðbæjarins og á besta stað sem hugsast getur. Það verkefni gerum við fyrir eigin reikning. Margir kannast við reitinn, það voru ýmis skoðanaskipti um uppbygginguna og verndun gamals hafnargarðs sem þarna var og fleira. Við komum að þessu verkefni síðastliðið vor þegar við keyptum félagið sem var lóðarhafi og hafði þróað verkefnið. Við höfum síðan unnið að undirbúningi og skipulagningu og að klára hönnun. Nú er þetta komið á framkvæmdastig. Útlit húsanna og svæðisins verður í stórum dráttum eins og áður hefur verið kynnt.“
Hann segir þarna verða sambland af verslunum, skrifstofum og íbúðum. „Þetta verður mikil og metnaðarfull byggð. Ofanjarðar verða um 22.000 fermetrar og svo heilmikið byggingamagn neðanjarðar. Þarna gætir flóðs og fjöru og það eru ýmiss konar hönnunarlegar og byggingartæknilegar útfærslur þessu samhliða sem þarf að huga að. Þetta er fyrst og fremst þröngt miðbæjarverkefni og verið að byggja mikið á litlu athafnasvæði. Við ætlum að byggja þetta hratt og standa vel að þessu. Þó við höfum tekið þátt í mörgum og áberandi verkefnum í gegnum tíðina þá er þetta líklega það sem er mest áberandi og eitt af allra skemmtilegustu verkefnum að taka þátt í og framkvæma.“
Hefur byggt meira en 1.200 íbúðir
ÞG-verk hefur byggt fjölmörg stórhýsi, bæði í verktöku og fyrir eigin reikning. Þar má t.d. nefna 1. og 2. áfanga Hellisheiðarvirkjunar, höfuðstöðvar OR, prentsmiðju Morgunblaðsins í Hádegismóum, líftækni- og skrifstofubyggingu Alvogen og fjölda annarra verkefna, íbúðir á vegum fyrirtækisins frá upphafi eru auk þess ríflega 1.200 talsins.„Í heildina talið eru byggðir fermetrar í mismunandi mannvirkjum á vegum fyrirtækisins nálægt hálfri milljón.“
Hann segir rekstrarniðurstöður fyrirtækisins vera og hafa verið vel ásættanlegar. „Við höfum síðastliðin 20 ár verið með um það bil 12-15% EBITDA-hlutfall af veltu, fyrir utan þessi ár í kringum hrunið. Þessi síðustu ár höfum við náð að koma okkur á þann stað aftur. Það er eitt af rekstrarmarkmiðum hvers árs hjá okkur að ná þessu framlegðarhlutfalli“.
Bjartsýnn á nánustu framtíð
Þorvaldur segist bjartsýnn á efnahagslífið og byggingariðnaðinn. „Geirinn er mjög tengdur stærðum í efnahagslífinu. Hann dregst fyrst saman þegar á móti blæs í efnahagslífinu og hann er seinastur til að rétta úr sér þegar aðrar aðstæður batna. Mér finnast vera ágætis horfur í kortunum. Eftir að hafa farið í gegnum þessi ár eftir hrun þá er maður varkárari en áður og ég held að það sé gott.“Hann segir hægt að draga lærdóm af hruninu. „Ég held að stjórnvöld þurfi að hafa vara á sér og vera varkár í allri stjórn landsins. Það er nú greinilega verið að gera það. Peningastjórnunin er í fastari skorðum. Það er lítið um opinberar stórframkvæmdir. Það er þensla í byggingariðnaði og þá á hið opinbera að halda að sér höndum með verklegar framkvæmdir á þess vegum. Stórverkefni á að geyma þangað til þensluáhrif fara að minnka. Ef haldið verður rétt á spilunum í þessu líst mér vel á næstu þrjú til fimm ár.“
Eftir uppsveiflu kemur niðursveifla
En hann segir að ekki megi sofna á verðinum. „Það eru alls kyns vandamál í kringum okkur. Það eru vandamál á evrusvæðinu og það eru vandamál í hagkerfum stórra ríkja og við verðum ekkert eyland hvað það varðar, ef áföll dynja á úti í heimi. Það eru stærstu áskoranirnar. Ekki má heldur gleyma því að íslenska hagkerfið er sveiflukennt. Það er uppsveifla núna, miklar launa- og kaupmáttarhækkanir, það eru hækkanir á íbúðamarkaði. Samt er lítil verðbólga sem öllum kemur til góða. Sagan segir samt að sveiflurnar eru töluverðar í hagkerfinu og eftir uppsveiflu kemur niðursveifla. Það er aðeins spurning hvenær við fáum að kynnast henni. Ef rétt er haldið á spöðunum er hægt að milda hana. Sveiflur þurfa ekki að vera svona kröftugar ef tækin eru notuð til að milda þær.“
Lykilatriði hver framleiðir íbúð
„Okkur hefur fundist svolítið merkilegt að þegar fólk ræðst í fjárfestingu á nýrri íbúð, sem alla jafna er stærsta fjárfesting þess í lífinu, þá virðast kaupendur lítið velta fyrir sér hver sé framleiðandi og seljandi íbúðarinnar. Stundum virðist manni það skipta kaupendur minna máli við hvern verslað sé en þegar keypt er sjónvarp eða kaffivél. Það dettur engum í hug að kaupa sér bíl sem er frá framleiðanda sem enginn kannast við. En það er svolítið þannig í íbúðunum. Fólk fer og kaupir sér íbúð og það virðist ekki skipta máli hver framleiddi hana og ábyrgist að kaupandinn fái það sem hann borgaði fyrir. Það er jafnvel eins og fólk telji sig vera að kaupa íbúð af fasteignasalanum, frekar en þeim sem framleiðir og selur íbúðina.“